Novela zákona o DPH 2025: Co přináší nového pro prodej nemovitostí, pozemků a developerské projekty?

Od 1. července 2025 nabývá účinnosti zásadní novela zákona o DPH (zákon č. 461/2024 Sb.), která přináší významné změny v oblasti daně z přidané hodnoty u nemovitostí. Tato změna ovlivní zejména prodej bytů, domů, pozemků, dále developerské projekty a strategie nákup – rychlý prodej (tzv. flipování). V tomto článku shrnujeme všechny důležité body, které musí znát každý investor, developer, realitní makléř i fyzická osoba prodávající nemovitost.

Změna lhůty pro osvobození od DPH: Nově 23 měsíců místo 5 let

Jednou z nejzásadnějších změn je zkrácení lhůty pro osvobození od DPH z 5 let na 23 měsíců. Pokud prodáváte novostavbu, byt nebo dům po uplynutí této lhůty, prodej bude osvobozen od DPH. Naopak pokud k prodeji dojde dříve než za 23 měsíců od kolaudace nebo podstatné změny stavby, jedná se o zdanitelné plnění.

Co je důležité:

• Lhůta se počítá v kalendářních měsících, nikoli ve dnech.
• DPH se týká pouze prvního dodání nemovitosti po kolaudaci.
• Pro účely DPH se považuje za podstatnou změnu i rozsáhlá rekonstrukce.

Co je to první dodání stavby a jak ovlivňuje DPH?

Nově se zavádí pojem první dodání stavby nebo jednotky. Právě toto první dodání po kolaudaci nebo podstatné rekonstrukci je zdanitelné. Každé další dodání stejné nemovitosti (pokud nedojde k další podstatné změně) již bude od DPH osvobozeno.

Definice podstatné změny stavby: Co resetuje časový test?

Za podstatnou změnu se považuje:

• pokud náklady na rekonstrukci přesáhnou 30 % prodejní ceny nemovitosti bez DPH,
• pokud dojde ke změně využití nebo podmínek užívání stavby (např. přestavba z kanceláře na byt).

V takovém případě se spouští nová lhůta 23 měsíců, a při prodeji před jejím uplynutím je opět nutné odvést DPH.

Dopady na flipování nemovitostí

Tzv. flipování – nákup nemovitosti, rekonstrukce a rychlý prodej – bude nově mnohem více sledováno z pohledu DPH. Pokud náklady na úpravy překročí 30 % prodejní ceny a nemovitost se prodá dříve než za 23 měsíců, vzniká povinnost odvést DPH.

Tip pro investory: Pečlivě si sledujte výši investovaných nákladů a termíny rekonstrukce. Pokud přesáhnete hranici 30 %, je nutné přehodnotit strategii prodeje nebo kalkulaci zisku.

Jak novela ovlivní prodej stavebních pozemků?

Novela zpřesňuje definici stavebního pozemku. Nově bude více pozemků spadat do této kategorie, a tedy bude nutné zdanit jejich prodej 21% sazbou DPH.

Stavebním pozemkem je:

• pozemek, na kterém je podle územního plánu možné stavět,
• pozemek, který je součástí území určeného k výstavbě,
• nebo pozemek, u kterého existuje souhlas s výstavbou stavby pevně spojené se zemí.

Nová pravidla pro sociální bydlení a sníženou sazbu DPH

U staveb určených pro sociální bydlení (např. malé byty do 120 m² nebo rodinné domy do 350 m²) zůstává zachována snížená sazba DPH 12 %. Nově se ale bude posuzovat dle katastru nemovitostí nebo systému RÚIAN, nikoli pouze dle stavební dokumentace.

Převody nemovitostí na zaměstnance a spojené osoby

Pokud prodáváte nemovitost zaměstnanci nebo tzv. spojené osobě, základem daně je obvyklá cena, nikoli sjednaná. Prodej pod cenou neznamená osvobození – DPH musíte vypočítat z tržní hodnoty.

Dobrovolné zdanění nájmů – nově i bez souhlasu nájemce z EU

Novela přináší i změnu u pronájmů. Pokud pronajímáte nebytové prostory osobě z jiného členského státu EU, můžete nově dobrovolně uplatnit DPH i bez jejího souhlasu, pokud nájemce využívá prostor pro ekonomickou činnost.

Shrnutí změn zákona o DPH u nemovitostí 2025:

Potřebujete konzultaci k dopadu novely DPH na váš projekt?

Pokud plánujete prodej nemovitosti, developerský projekt nebo investiční rekonstrukci, doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem nebo realitním specialistou na DPH. Změny jsou komplexní a jejich správná aplikace vám může ušetřit značné náklady.

Ozvěte se nám, rádi vám pomůžeme vše správně nastavit a spočítat.