MENU
Od 1. dubna 2026 se mění podmínky pro financování třetí a další investiční obytné nemovitosti. Česká národní banka doporučila poskytovatelům úvěrů u těchto hypoték uplatňovat přísnější limity: LTV 70 % a DTI 7. Změna se týká investorů, kteří kupují další byt nebo dům na hypotéku jako investici, nikoli primárně pro vlastní bydlení.
Na první pohled se může zdát, že jde hlavně o vyšší požadavek na vlastní zdroje. Ve skutečnosti je ale dopad širší. Nově totiž nemusí stačit ani to, že má investor dostatek hotovosti na akontaci. Problém může být i v tom, že už se jednoduše nevejde do limitu celkového zadlužení vůči příjmu. Právě proto je dobré vědět, co se od dubna 2026 u investičních hypoték skutečně mění.
ČNB v listopadu 2025 oznámila, že u tzv. investičních hypoték doporučuje od 1. dubna 2026 obezřetnější úroveň LTV 70 % a DTI 7. Toto doporučení míří na financování třetí a další obytné nemovitosti. Hypotéky na vlastní bydlení se tímto krokem plošně nemění.
Z pohledu praxe to znamená dvě zásadní věci:
LTV vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Pokud je maximální LTV 70 %, banka financuje nejvýše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti a zbylých 30 % musí klient pokrýt z vlastních prostředků.
Ještě nedávno byli mnozí investoři zvyklí počítat s vyšší úrovní financování. Pokles na 70 % tedy znamená, že na koupi další investiční nemovitosti budou potřebovat více hotovosti. U dražších bytů může jít o rozdíl ve stovkách tisíc až více než milion korun. E15 uvádí, že u průměrného pražského bytu to může znamenat potřebu mít více než milion korun navíc.
Ještě důležitější změnou je podle mě DTI 7. DTI znamená poměr celkového zadlužení žadatele k jeho ročnímu čistému či hrubému příjmu podle metodiky konkrétní banky. Pokud banka uplatní limit DTI 7, celkový dluh žadatele by neměl přesáhnout sedminásobek jeho ročního příjmu.
A právě tady může narazit řada investorů. Ne proto, že by neměli na akontaci, ale proto, že už mají příliš vysoké celkové zadlužení vůči příjmu. Jinými slovy: u další investiční nemovitosti nově nerozhodne jen to, kolik máte vlastních peněz, ale i to, jestli vám banka ještě vůbec může půjčit.
Změna se týká klientů, kteří financují třetí a další obytnou nemovitost na investici. Právě tento segment označuje ČNB za rizikovější z hlediska finanční stability, a proto doporučuje přísnější přístup k poskytování těchto úvěrů.
V praxi tedy může jít například o investora, který už vlastní byt pro vlastní bydlení a k tomu jeden investiční byt, a nyní chce financovat další. Přesné posouzení se může lišit podle interních pravidel banky, ale směr regulace je zřejmý: další investiční byt bude od dubna 2026 složitější financovat než dříve.
ČNB uvádí, že cílem je omezit rizika spojená s poskytováním investičních hypoték. Podle centrální banky mají právě tyto úvěry rizikovější profil než standardní hypotéky na vlastní bydlení. Proto doporučuje obezřetnější nastavení LTV i DTI.
Nejde tedy o zákaz investování do nemovitostí ani o plošné utažení celého hypotečního trhu. Jde o cílený zásah do části trhu, kde investoři častěji využívají vyšší finanční páku a opakované úvěrování. To může z dlouhodobého pohledu snížit dostupnost dalšího investičního financování pro část menších investorů. Toto hodnocení je interpretací směru opatření na základě vyjádření ČNB a dopadů popsaných ve veřejných analýzách.
Pro investory budou od dubna 2026 důležité tři otázky:
Kvůli LTV 70 % bude potřeba vyšší akontace. To samo o sobě může některé zájemce vyřadit.
I když vlastní peníze máte, nemusíte projít přes celkové zadlužení vůči příjmu. To je často zásadnější problém než samotná akontace.
Vyšší vlastní kapitál a přísnější financování mohou změnit výnosnost investice, návratnost i celkovou strategii budování portfolia. To je praktický důsledek nových pravidel, který by měl každý investor přepočítat individuálně.
Ano, minimálně v části trhu pravděpodobně ano. Kvůli novým pravidlům může od dubna z trhu vypadnout téměř každý desátý zájemce o další investiční nemovitost. Aktuálně se investoři snažili nákupy stihnout ještě před účinností změn, takže únor patřil k nejsilnějším měsícům v historii.
To může krátkodobě znamenat předzásobenou poptávku před změnou a následně mírnější ochlazení části investičního segmentu. Nelze ale automaticky očekávat plošný propad cen. Reálný dopad bude záviset na lokalitě, struktuře kupujících i chování bank.
Největší chyba by byla vnímat změnu jen jako vyšší požadavek na akontaci. Ano, LTV 70 % znamená více vlastních peněz. Ale stejně důležité je, že DTI 7 může zastavit i investora, který hotovost má, ale už se nevejde do požadovaného poměru zadlužení vůči příjmu.
Od dubna 2026 tak u třetí a další investiční nemovitosti nebude rozhodovat jen to, kdo chce koupit další byt, ale hlavně to, kdo ještě projde financováním.
