Hypotéky v lednu 2026 mírně zdražily: čekat, nebo kupovat teď?

Po měsících relativního klidu přišel v lednu 2026 drobný obrat: průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla na 4,94 %. Současně z ČNB zaznívá, že cesta k výrazně nižším sazbám nemusí být rychlá ani jistá. A do toho řada odborníků čeká další růst cen bytů kvůli dlouhodobě nízké výstavbě. Co z toho plyne pro kupující, kteří řeší vlastní bydlení?

Co se přesně stalo se sazbami (leden 2026)

Swiss Life Hypoindex uvádí, že průměrná nabídková sazba hypoték se na začátku ledna 2026 zvýšila na 4,94 % (meziměsíčně +0,03 p. b.).

Aby to nebyla jen abstrakce: Hypoindex uvádí i modelový příklad – hypotéka 3,5 mil. Kč, 25 let, LTV do 80 % vychází při 4,94 % na splátku zhruba 20 337 Kč měsíčně.

(Pro představu: při 4,5 % by to bylo cca 19 454 Kč, při 4,0 % cca 18 474 Kč – rozdíl už je znát hlavně u vyšších úvěrů.)

Proč “čekání na levnější hypotéku” nemusí vyjít podle plánu

Na trhu je teď slyšet dvě věci zároveň:

1. Základní sazby ČNB jsou stále relativně vysoko a ČNB je drží beze změny (repo sazba byla v prosinci 2025 ponechána na 3,5 %).
2. Z vyjádření představitelů ČNB zaznívá opatrnost: člen bankovní rady Jan Kubíček v prosinci 2025 zmiňuje, že další krok měnové politiky může být spíš zvýšení než snížení (a zároveň upozorňuje na nejistoty inflace).

Co si z toho vzít jako kupující:
Neznamená to, že hypotéky “musí zdražit”. Znamená to, že spoléhat na rychlý návrat na 3 % je risk – může to trvat déle, nebo se to v dohledné době vůbec nestane.

A teď ta nepříjemná část: ceny bytů můžou růst i bez levných hypoték

Zkušenost z trhu posledních let je jednoduchá: když je nabídka slabá, ceny drží a často rostou i v prostředí, které kupujícím nepřeje.

• Developeři a realitní trh mluví o tom, že se staví málo a poptávka po vlastním bydlení drží.
• V médiích zaznívá i argumentace ČNB, že byty mohou zdražovat letos i příští rok; a analytici zároveň připomínají, že dostupnost bydlení zůstává napjatá.

Pointa pro kupující:
Čekání na “lepší hypotéku” může být vyváženo tím, že stejný byt bude mezitím dražší (nebo bude rychleji mizet z nabídky).

3 scénáře pro kupující v roce 2026 (a co dělat v každém)

Scénář A: Sazby se drží kolem 4,5–5,2 %

Nejpravděpodobnější “nudný” scénář: sazby neudělají dramatický pohyb, banky budou spíš kosmeticky upravovat akce. (V lednu 2026 to tak vypadá – většina bank do roku vstoupila bez velkých změn.)
Co dělat: vyjednávat (sleva z ceny / bonusy), hlídat podmínky (pojištění, poplatky), řešit fixaci strategicky.

Scénář B: Sazby mírně klesnou (např. o 0,3–0,6 p. b.)

Splátka se zlepší, ale ne tak, aby to “zachránilo” špatně nastavený rozpočet.
Co dělat: pokud kupuješ “na doraz”, raději hledej rezervu v ceně nemovitosti / vlastních zdrojích.

Scénář C: Sazby mírně vyrostou

Riziko existuje (inflace služeb, nejistoty).
Co dělat: počítat affordability s rezervou (např. o 1–2 p. b. vyšší sazba v budoucnu) a nenechat se přetlačit do ceny.

Praktický “kupující checklist” (aby ses nespálil/a)

1) Neřeš jen “kolik mi půjčí banka”, ale “kolik je mi komfortně”.
Doporučení z praxe: nastav si splátku tak, aby ti i po zaplacení bydlení zůstala rezerva (opravy, energie, děti, auto, dovolená).

2) Udělej si dvě kalkulace:

• Realistická dnes (aktuální nabídky)
• Stresová (sazba +1 p. b., výpadek příjmu na 2–3 měsíce)

3) Fixace není jen číslo.
V prostředí, kde sazby nemusí rychle padat, dává smysl řešit fixaci podle toho, jak dlouho chceš v nemovitosti být a jakou máš rezervu. (Někdo chce jistotu, někdo flexibilitu.)

4) Vyjednávej “balíček”, ne jen úrok.
Sleva na ceně nemovitosti, úprava termínů, vybavení, úschova, právní servis – to všechno může mít vyšší hodnotu než 0,1 % na sazbě.

5) Pozor na technický stav a budoucí náklady.
U starších bytů a domů řeš dopředu: fond oprav, plánované rekonstrukce, střecha/fasáda, okna, rozvody, vytápění. Splátka je jen část reality.

“A co nájem vs. koupě?” (rychlá orientace)

Zajímavost: Deloitte uvádí, že ve 4. kvartálu 2025 nájmy v ČR mezikvartálně mírně klesly (-1,2 %), i když Praha zůstává specifická a drží si tlak na vyšší nájemné.
Pro kupující to znamená: pokud teď bydlíš v nájmu, dočasně může být čekání snesitelnější, ale pořád platí, že u vlastního bydlení hraje roli i to, že “splácíš svoje”, ne cizí.

Závěr: kdy má smysl kupovat teď

Kupovat dává smysl, když:

• máš stabilní příjem a rozumnou rezervu,
• našel/našla jsi nemovitost, kterou chceš reálně 5+ let,
• splátka ti vychází komfortně i ve stresové kalkulaci,
• dokážeš vyjednat cenu nebo podmínky.

Naopak čekání dává smysl, když:

• jdeš na hranu rozpočtu a spoléháš, že “sazby brzy spadnou”,
• nemáš rezervu na opravy/neočekávané výdaje,
• nejsi rozhodnutý/á lokalitou nebo typem nemovitosti.

Chcete vědět, jestli se vám vyplatí kupovat teď, nebo čekat?
Napište mi a zdarma vám pošlu rychlý propočet splátky + doporučení strategie pro váš rozpočet a lokalitu.