Dostupnost bydlení se v posledních deseti letech zásadně proměnila. Růst úrokových sazeb, rekordní inflace i rostoucí ceny nemovitostí způsobily, že splátka hypotéky dnes tvoří 41 % průměrného platu, zatímco v roce 2015 stačilo na stejný byt pouhých 20 % příjmu.
Jak se situace vyvíjela napříč kraji? A kdy se vyplatí nájem a kdy koupě? Podívejme se na data detailně.
Hypotéky 2015–2025: Splátka vzrostla téměř čtyřnásobně
Modelový příklad ukazuje dramatický posun:
- 2015: splátka 80% hypotéky na 30 let = 5 300 Kč / měsíc
- 2025: splátka stejného bytu = 20 300 Kč / měsíc
To znamená nárůst o 283 % a téměř čtyřnásobnou splátku.
Rok 2022: Nejtěžší období pro kupující
V roce 2022 splátka představovala až 46 % průměrného hrubého platu. Od té doby dostupnost mírně zlepšuje díky kombinaci:
✅ růstu mezd
✅ poklesu úrokových sazeb
✅ stabilizace cen bytů
Kde jsou hypotéky nejdražší? Žebříček krajů 2025
Největší podíl platu potřebný na splácení hypotéky (byt 60 m²):
TOP 3 nejdražší regiony
- Praha – 50,7 % platu
- Jihomoravský kraj
- Středočeský kraj
TOP 3 nejdostupnější regiony
- Ústecký kraj – 17,8 % platu
- Karlovarský kraj – 21,7 %
- Moravskoslezský kraj – 25,4 %
I přesto, že ceny dále rostly, ve všech krajích došlo od roku 2022 k poklesu zatížení díky růstu mezd.
Kolik ročních platů potřebujete na byt?
Rok 2015 vs. 2025:
- 2015: 6,2 ročních platů
- 2025: 9,7 ročních platů
Praha je tradičně nejdražší:
Nejpříznivější dostupnost má opět Ústecký kraj:
Nejrychleji rostoucí cenová náročnost
- Ústecký kraj: +112,5 % za 10 let
- Praha: pouze +30 %
Nájem versus mzdy: Vývoj za posledních 10 let
Za dekádu se nájmy i mzdy v ČR téměř zdvojnásobily. Podíl platu potřebný na průměrný nájem ale vzrostl jen o 2,7 %, tedy méně než 1 % ročně.
Kraje s největší změnou
Největší nárůst:
- Pardubický kraj: +9,1 %
- Liberecký kraj: +7,5 %
Největší pokles:
- Karlovarský kraj: –9,5 %
- Zlínský kraj: –5,3 %
- Moravskoslezský kraj: –1,0 %
Růst mezd tedy držel krok s růstem nájmů, a regionální rozdíly se mírně srovnaly.
Vyplatí se dnes víc nájem, nebo koupě?
Praha: Nájem vyhrává
- Splátka hypotéky: 50,7 % platu
- Nájem: 35,6 % platu
V hlavním městě je tedy nájem výrazně dostupnější než vlastní bydlení.
Regiony, kde je lepší koupit
- Ústecký kraj
- Karlovarský kraj
- Moravskoslezský kraj
V těchto regionech je hypoteční splátka nižší než průměrné nájemné, což z koupě dělá finančně výhodnější volbu.
Co přesně data ukazují
- Všechny hodnoty vycházejí z modelového bytu o velikosti 60 m².
- U větších bytů (např. 3+1) by splátky i nájmy tvořily výrazně vyšší podíl příjmu domácností.
- Analýza vychází z vývoje cen bytů, mezd a úrokových sazeb v ČR mezi 2015–2025.
Shrnutí: Dostupnost bydlení se zlepšuje, ale regionální rozdíly zůstávají
- Hypotéky jsou dnes sice levnější než v roce 2022, ale stále výrazně dražší než před 10 lety.
- Nájemní bydlení v Praze je finančně dostupnější než koupě.
- V severních a západních regionech se mnohdy vyplatí spíše koupit než platit nájem.
- Dlouhodobě ceny nejvíce rostou tam, kde byly dříve nejnižší — typicky Ústecký, Karlovarský a Moravskoslezský kraj.
